나는 “가난한 장사꾼”이었다.
30억원 빌딩부자 임동진 사장
나는 “가난한 장사꾼”이었다.
30억원 빌딩부자 임동진 사장
건물주들의 Life Story & Investment 기획연재
“아빠! 배고파. 왜 우리 집에는 라면밖에 없어?”
7세 어린 아들이 코를 훌쩍이며 말했다. 눈에 넣어도 아프지 않은 금쪽같은 자식에게 맛있는 것을 사주고 싶었지만 내가 사줄 수 있는 것은 몇백원짜리 라면밖에 없었다.
여름철이면 곰팡이 냄새가 진동하고 천장에서는 물이 떨어져 바가지를 받쳐놓은, 비좁은 반지하 단칸방의 지독한 가난이 너무도 싫었다. 가난에서 벗어나려고 아등바등할수록 세상은 더욱더 큰 시련과 아픔을 선물해줬다. 할 수 있는 일은 그저 매일 험난한 세상 속에 보잘것없는 몸뚱이 하나를 던지는 것 뿐이었다.
지인의 도움으로 과일 장사를 시작했다. 처음 접해본 일이라 무척 힘들었고 생각했던 것과는 완전히 달랐다. 매일 새벽 04시40분에 일어나 도매시장에 가서 당일에 장사할 과일들을 들여왔다. 그렇게 여름에는 뜨거운 태양 아래서, 겨울에는 차디찬 칼바람을 맞으며 과일을 팔고 또 팔았다. 상처투성이인 몸과 쉰 목소리로 하루하루가 고난이었지만 사랑하는 아들에게 좀더 멋진 아빠가 될수있다는 생각을 하니 고통은 곧 희망으로 바뀌어갔다.
나는 새로운 손님 발굴을 위해 직접 찾아다니면서 우리 가게를 홍보했고, 어느순간 자연스럽게 입소문을 타고 손님이 찾아오기 시작했다. 철저한 손님 관리와 발품영업으로 단골손님은 점점 늘어갔다. 어느덧 오프라인 직영점 여섯 군데와 온라인 쇼핑몰까지 갖춘 나의 과일가게는 작은 기업이 되었다.
가난한 장사꾼에서 30억원대 빌딩부자가 된 임동진 사장(50세)의 이야기다. 거대한 풍채와 매서운 눈빛, 그리고 허스키한 목소리를 가진 그의 첫 인상은 상당히 강렬했다. 힘들었던 과거의 세월을 증명하듯 울퉁불퉁 거칠어진 손과 미간에 깊게파인 주름에서 그의 힘들었던 과거를 잠시나마 마음으로 느낄 수 있었다.
레버리지_Leverage 투자로 자본금을 줄이다
임동진 사장의 빌딩투자 상담을 위해 필자의 사무실에서 미팅을 시작했다. 그는 투자 가용금액 20억원(금융권 대출포함)으로 서울시내 주요상권의 빌딩투자를 희망했다.
20억원이라는 돈은 상당히 큰 금액이지만, 주요상권에 투자하기에는 다소 무리가 있는 금액이다. 하지만, 필자는 틈새시장을 찾고, 금융권의 “레버리지 투자” (금융권의 대출을 적극적으로 활용함으로써, 자기자본대비 투자 수익률을 올리는 법)를 활용해 접근한다면 충분히 가능성이 있을것으로 판단했다.
그에게 적합한 투자용 건물을 찾기위해 본격적인 시장조사에 착수했다. 필자는 그가 살고있는 송파구 지역과 접근성이 용이하면서도 유동인구가 많은 대학가 상권인 화양동_건대입구가 적합하다는 결론을 내렸다.
Why? 대학가 상권을 골랐을까?
해당지역은 젊은층의 수요와 강남 지역으로 출퇴근하는 1인가구의 수요가 상당히 두텁고 2개의 지하철 노선을 이용할수 있는 장점이 있다. 하지만, 입지여건이 뛰어난 만큼 억대를 호가하는 높은 시세가 형성된 지역이기도 하다.
필자는 당장의 수익발생(Income Gain)보다는 중장기적으로 지가상승(Capital Gain)과 상권의 확장이 예상되는 해당 지역이 임동진 사장의 투자처로 최적이라고 생각했다.
그후 임대가조사, 유입인구조사, 시세조사 등을 통해 사업성을 분석하기 시작했다. 약 3주간에 걸친 다방면의 조사 끝에 건대입구 인근에 위치한 허름한 2층 규모의 사업부지를 컨텍하였다. 해당 건물의 인근시세(동일수급권)는 평당 4,000만원 정도로 형성되어 있었는데, 필자가 컨텍한 투자처의 경우 평당3,000만원의 거래조건으로 매입이 가능했다.
이유는, 해당 건물의 소유자가 85세가 넘은 고령이었기 때문이다. 건물주는 관리가 버겁고, 상속세의 이슈가있어 해당 건물을 매각하여 자식들에게 현금으로 나눠주려 했다. 정상적인 시세를 반영한 건물의 가치는 약 25억원을 호가하는 금액이었지만, 건물주의 개인 사정으로 인하여 약 18억원에 매입할수 있는, 즉 시세대비 약 7억원가량 저렴하게 거래할수 있는 물건 이었다.
필자는 사업성이 충분할 것으로 판단했고 임 사장에게 적극 권유해 매매가격 18억원에계약을 체결했다.
노블레스 오피니언
(1) 금융권의 레버리지를 최대한 활용하여, 자기자본금을 줄이고 수익을 극대화하였다.(2) 인근지역 시세보다 저렴한 토지구입 비용으로 초기 투자비용을 최대한 낮췄다.
(3) 대학가라는 틈새시장을 공략해 적은 투자금액으로 안정적 임대료를 발생시켰다.
리모델링으로 자산가치를 늘리다.
하지만, 문제는 매입 후부터 시작되었다. 우선, 1980년에 지어진 건물로 너무나 노후된 데다, 임대료는 1, 2층 통틀어 보증금 1억원에 월세 400만원밖에 나오지 않았다. 필자는 해당 건물을 리모델링하여 우량임차인으로 개편하면 자산가치가 극대화될 것으로 판단하였고, 약 15,000만원의 추가비용을 들여서 리모델링 공사를 진행했다.
필자는 약 4개월간의 리모델링 공사가 진행되는 동안 우량 임차인을 위한 마케팅을 시작했다. 다행히 대학가 상권에 위치해 있는 터라 다양한 프렌차이즈업체에서 입점의향서를 받을 수 있었다. 필자는 여러 업체 중 임차조건 및 브랜드인지도가 높은 S사 커피 전문점과 G사 화장품 업체가 가장 적합할 것으로 판단했다. 임 사장도 해당 업체의 입점에 동의했다.
1층에는 G사, 1층 일부와 2층 전체는 S사가 입주하기로 한 뒤 5년간의 임대차 계약조건으로 정식계약을 체결했다. 1층 G사의 임대료는 보증금 15,000만원에 월세 800만원 이었고, 1층 일부와 2층 전체를 사용할 S사는 보증금 1억원에 월세 600만원으로 계약 조건을 맞췄다.
임사장은 매입당시 제1금융권에서 약7억원의 대출을 받아 보증금을 제외하면, 자기자금 85,000만원 투입하여 빌딩을 매입했다. 금융권의 레버리지 방식을 적극적으로 활용한 좋은 케이스다. 현제 그의 빌딩 임대료는 초기 매입했을 당시대비 600만원이나 상승하였다. 임차인들도 우량 법인으로 입주가 이루어져 안정적인 임차업종을 구성할 수 있었다.
초기 투자금액(18억원), 취등록세(8,280만원), 부대비용(2,000만원) 리모델링비용(15,000만원)을 모두 합쳐 총 205,280만원의 비용을 들인결과 보증금 25,000만원 월세 1,000만원의 수익이 발생한 것이다. 평균 서울지역의 年수익률이 3% 미만인 것을 감안했을 때 상당히 높게 발생하는 임대수익이다.
또한, 해당 건물의 매매가격을 현재 주변 시세를 반영해 예상하면, 약 30억원의 잠재가치가 예상된다. 높은 임대료와 우량임차인 입주로 인한 건물가치의 상승, 그리고 리모델링을 통한 새로운 신축빌딩으로, 임 사장은 더 이상 가난한 장사꾼이 아닌, 성공한 빌딩부자로 거듭나게 되었다.
그는 말한다. “젊은 시절에는 힘든날의 연속이었지만, 최선을 다해 살아왔기에 지금 이런 보상을 받을수 있는 것 같아요. 아무리 힘든 순간이 온다고 해도, 포기하지 않는다면 태양은 반드시 당신을 향해 떠오를 겁니다. 절대로 포기하지 마세요”
노블레스 오피니언
(1) 금융권의 레버리지를 최대한 활용하여, 자기자본금을 줄이고 수익을 극대화하였다.(2) 인근지역 시세보다 저렴한 토지구입 비용으로 초기 투자비용을 최대한 낮췄다.
(3) 대학가라는 틈새시장을 공략해 적은 투자금액으로 안정적 임대료를 발생시켰다.