동대문구 답십리동은 중랑천, 배봉산, 청계천 등 도시공원과 같은 녹지가 많이 있지만 교통혼잡과 아파트의 노후화가 심해 서울 도심권 중에서도 저평가 되어있는데요. 현재 곳곳에서 대규모 재개발이 이루어지고 있어 서울 중심부의 입지를 살려 미래가치가 증가할 가능성이 높아지고 있습니다.
젊은이들의 발길이 끊이지 않는 홍대 상권이 확장되어 지역 주변까지 핫플레이스가 생겨나고 있는 곳이있습니다. 대표적으로, 연남동입니다. 서교동 유동인구 유입을 바탕으로 마포구 연남동 빌딩매매도 강남 꼬마빌딩 못지않게 적은 투자금으로 높은 수익률을 얻을 수 있습니다.
일반적인 건물과 달리 두개, 세개 길에서 오는 유동인구를 확보할 수 있어 투자가치는 물론 상승여력도 크기 때문에 투자자들에게 선호도가 높습니다.
CASE. 주변 지인들이 부동산투자를 할 때 <법인설립>을 하여 투자를 하라고 권유하는데,
개인으로 구입하는 것과 법인으로 구입하는 것이 대체 어떠한 차이가 있을까요?
A. 부동산 투자는 크게 <취득단계> <운용단계> <처분단계> 3가지로 구분을 해볼수 있습니다.
부동산투자를 통해 자산을 증식시키는것도 중요하지만, 어떻게 세금을 합법적으로 절세하고 준비하느냐에 따라서 투자수익이 확연히 달라집니다. 각 단계별 확인해야할 사항들에 대해
설명드리도록 하겠습니다.
CASE. 개인적으로 부동산투자를 하려고 계획하고 있는데,
취득단계에서 제가 검토해야 할것들은 무엇이 있을까요?
취득단계_Check List
ㄱ. 자기자본(Equity) 및 금융자금조달(financing) 가용범위 확인
부동산투자의 수익률을 높이기 위해서는 지렛대효과(Leverage Effect)의 수단인
금융자금조달(이하, 대출)을 어느정도 활용할것인지를 파악하여야 합니다.
CASE. 저는 한평생 열심히 일하여 모은 돈으로 약 5년 전 건물을 구입하였습니다.
그동안 내수경기침체 및 임차인들의 개인적 사정등을 고려하여 임대료는 단 한번도
인상하지 않았습니다. 이후, <재계약 또는 자동갱신상태>로 진행하여 왔는데,
제가 아래의 사항들을 진행할 경우, 어떠한 방식으로 진행하면 좋을지 궁금합니다.
정보의 비대칭, 정보의 불투명성이 강한 빌딩투자의경우 주거형부동산과는 다르게
매입하기전 반드시 철저한 <조건부실사>를 하여, 매매거래의 (1) 담보책임 (2) 가격흥정
(3) 운영계획수립 등 최고최선의 전략적투자를 하여야합니다.
조건부 실사는(Contingent Due Diligence) 빌딩투자를 계획하고있는 매수자를 위한
보호장치 중 하나로써 구입하고자 하는 의사표시를 매도자에게 제의
(MOU체결 또는 Letter of Intent 제출) 한것을 전제로하지만, 매수자의 매매계약에 대한
최종 의사결정은 조건부 실사의 조사결과물에 달려있다는 것을 의미합니다.
서울에 거주하고 있는 최영재(가명)씨는 노후 대비 수익형 빌딩을 매입하기 위해, 직접 서울 전 지역을 돌며 본인의 컨셉에 맞는 건물들을 찾으러 다녔다. 하지만, 서울지역 대부분의 빌딩수익률은 年 3% 미만인 것을 깨닫고
서울과 가까운 곳에 위치한 수도권 권역으로 눈길을 돌렸다. 그렇게 여러 지역 부동산에 발품을 팔아가며 답사를 하다가, 경기도 부천시 원미구 심곡동 먹자골목 상권에 위치한 지하 1층~지상 4층 꼬마빌딩을 구입하였다.
주영남대표(가명)는 60억원의 투자금으로 안정적인 임대수익이 발생하고, 관리하기 편한 임차인이 입주한빌딩을 찾고있었다. 70세가 넘은 나이에도 열정이 넘치는 주 대표는 본인이 거주하는 방배동과 가깝고, 환금성 측면에서도 언제든지 처분하기 용이한 강남/서초지역에 투자하려는 계획을 갖고 있었다.
주대표가 사고싶은 빌딩의 컨셉은 완공된지 얼마되지 않은 깨끗한 빌딩이며, 넓은 대로변에 위치하고, 월세가 4,000만원이상 발생하는 빌딩이었다. 주대표가 생각했던 4,000만원이라는 월세는 연간 수익률 8% 기준에 맞춰진 것이다.
“아빠! 배고파. 왜 우리 집에는 라면밖에 없어?”
7세 어린 아들이 코를 훌쩍이며 말했다. 눈에 넣어도 아프지 않은 금쪽같은 자식에게 맛있는
것을 사주고 싶었지만 내가 사줄 수 있는 것은 몇백원짜리 라면밖에 없었다.
여름철이면 곰팡이 냄새가 진동하고 천장에서는 물이 떨어져 바가지를 받쳐놓은,
비좁은 반지하 단칸방의 지독한 가난이 너무도 싫었다. 가난에서 벗어나려고 아등바등할수록
세상은 더욱더 큰 시련과 아픔을 선물해줬다. 할 수 있는 일은 그저 매일 험난한 세상 속에
보잘것없는 몸뚱이 하나를 던지는 것뿐이었다.
대부분의 사람들은 누구나 살면서 부자가 되기를 희망한다, 큰돈을 버는 자영업자든, 사회생활을 막 시작한
월급쟁이든 누구나 돈 걱정없는 삶을 살아가기를 원한다. 최근에는 자기 소유의 빌딩을 갖고 꾸준히 월세를 받는
안정적인 노후생활을 꿈꾸는 사람들이 많아졌다. 하지만, 많은 이들이 정작 원하는 삶을 사는 부자에 대한 정확한
이해도 없이 TV나 영화속에 나오는 재벌들을 보며 선입견만 갖는다.
전세계적으로 코로나 팬데믹이 확산된지도 어느덧 3년째 접어들었고,
새로운 변이 바이러스 오미크론까지 출현하다보니 대한민국의 자영업자들에게는 극심한 재정적 어려움으로인한
임대료(차임)를 제대 납부하지 못하거나, 임대차계약 체결후, 만기가 도래하기 전까지 계약을 종료하지 못하고 임대료만 지속적으로 납부해야 하는 상황까지 이르렀다. 이번 노블레스 핫 이슈분석에서는 코로나 펜데믹으로 인한 상가건물 임대차계약에 미치는 여러 가지 요인에 대하여 공유하고자 한다.
