정보의 비대칭, 정보의 불투명성이 강한 빌딩투자의경우 주거형부동산과는 다르게 매입하기전 반드시 철저한 <조건부실사>를 하여, 매매거래의 (1) 담보책임 (2) 가격흥정 (3) 운영계획수립 등 최고최선의 전략적투자를 하여야합니다.

조건부 실사는(Contingent Due Diligence) 빌딩투자를 계획하고있는 매수자를 위한 보호장치 중 하나로써 구입하고자 하는 의사표시를 매도자에게 제의 (MOU체결 또는 Letter of Intent 제출) 한것을 전제로하지만, 매수자의 매매계약에 대한 최종 의사결정은 조건부 실사의 조사결과물에 달려있다는 것을 의미합니다. (즉, 조건부 실사결과 매수자의 투자적합도 기준에 미치지 못할경우 해당 계약은 절대적 무효조건) 보통 실무에서 많이 활용하고있는 조건부실사의 종류는 크게 3가지로 구분해볼수 있습니다.

1. 물리적 자산실사 Physical Due Diligence
물리적 자산실사란, 관리 운영중인 기존 건물의 내/외부 실사로, 건축물 및 설비의 하자 · 물리적 이상유무 · 내용연수관리 등을 중점적으로 실사하며, 이에 따른 물리적인 Risk 예측과 개선방안 및 보수계획에 따른 개선비용(자본적·수익적 지출) 추정 등을 하는것입니다. 

개선비용은 수익적지출과 자본적지출로 구분할 수 있으며, 자본적지출 (CAPEX ; capital expenditure)은 빌딩의 가치를 증가시키고 내용년수를 증가시키는 지출을 말하며, 수익적지출 (OPEX ; operating expenses)은 빌딩의 운용단계에서 발생하는 지출비용을 말합니다.

2. 법률적 자산실사 Legal Due Diligence
법률적 자산실사란, 구입하고자하는 부동산과 관련된 모든 법률적문제를 예측하고 검토하는 단계입니다. 법률검토는 단순 소유권(물권)만을 확인하는것이 아닌 소유권 이외 권리에관한사항, 그리고 임차인의 지위를 확인할수있는 대항력 및 계약갱신요구 등 다각도로 파악해보고, 부동산과 관련하여 진행중인 소송 및 법원의 확정판결 등 위반사항이 없는지도 꼼꼼히 확인해 보아야 합니다.

3. 재무적 자산실사 Financial Due Diligence
재무적 자산실사를 하는 주된목적은 매수자의 투자 기간 동안 운용수익을 검토하기 위함입니다. 이 과정에서 임차인의 재계약 통지(계약의연장)이라든지 빌딩내 인적자원(관리소장, 청소요원, 주차요원)등을 인수할지 여부도 사전에 확인하여야 합니다.
만일, 사업체 포괄양도양수 계약으로 매매계약을 체결하고 잔금까지 치루었는데, 인적자원을 양수하지 아니하면 결국 퇴직금이슈(노무문제)로 인한 막대한 추가비용이 발생 될수 있습니다.

노블레스 오피니언
빌딩투자는 투자금액이 적게는 수십억원에서 ~ 많게는 수천억원대까지 그 규모와 형태가 다양합니다. 거래의 규모가 커질수록, 이해관계인도 많고 그만큼 Risky 한 부분들도 많아지기 때문에 반드시 빌딩투자를 결정하기 전, 목적에 부합하는지 전문가를통한 철저한 검토를 하시기 바랍니다.