부동산 투자의 실패와 함정:
知彼知己 百戰不殆 (알아야 대비한다)
투자자가 기본적으로 알아야하는 부동산관련 용어
1. 연면적: GFA(Gross Floor Area)
토지=자연물 / 건물=정착물로 정의할수 있는데, 연면적이란 대지위에 들어서있는 건축물 바닥면적의 총 합계를 의미합니다. (연면적= 지하층+지상층 건축면적의 합계)
2. 전용면적: NRA(Net Rentable Area)
전용면적이란, 임차인이 직접적으로 사용/수익/점유하는 독자적인 공간을 의미합니다. 전용률(%)이 높을수록, 임차인이 사용하는 공간이 넓기 때문에, 계약시 실측과 더불어 평면도를 확인하여 임대면적대비 전용면적의 비율을 확인해 봐야합니다.
3. 공용면적
계단실,승강기,옥탑층,주차장,복도,기계실,화장실 등 한 건물안에서 여러사람이 공용으로 사용하는 면적으로 공용면적에는 크게 (1) 층별 공용면적 (2) 전체 공용면적으로 구분해 볼수 있습니다. 층별 공용면적은 해당 층에서만 사용할 수 있는 공간으로, 화장실/복도 등이며 전체 공용면적은 주차장,승강기,기계실 등에 공간을 의미합니다.
4. 전용면적당 평당 임대료: NOC(Net Occupied Cost)
임차인의 입장에서는 임대면적(전용면적+공용면적)이 중요한 것이 아니라, 본인이 실제로 사용/수익할 수 있는 공간인 전용면적이 중요하기 때문에, 전용률에 따라서 지불하여야하는 임대료의 비중이 달라집니다. 즉, 전용률이 높을수록 부담해야 하는 임대료가 높아지고, 전용률이 낮을수록 부담하는 임대료가 낮아집니다.
5. 건폐율: SCR(Site Coverage Ratio)
대지면적(대지의 수평투영면적)에 대한 건축면적의 비율을 뜻하며, 건축할 수 있는 면적이 많아져 건축밀도가 높아질수록 과밀화가 되기 때문에, 최소한의 공지확보를 위하여 규제하는 비율입니다.
6. 용적률: FAR(Floor Area Ratio)
대지면적에 대한 건축물 연면적(지하층 제외)의 비율을 의미합니다. 토지의 효율적인 이용과 쾌적한 환경조성을 위하여 국토의 계획 및 관리에 관한 법률에서 높이에 대한 제한을 두고 있습니다.
7. 비밀유지약정서: CA(Confidential Agreement)
부동산 거래에있어, 정보를 제공하는쪽(이하,매도인)과 정보를 제공받는쪽(이하,매수인)에서 해당 정보에 대해 외부로 유출하지 않겠다고 하는 일종의 약정서를 의미합니다. 보통 매매계약 체결 전이나, 초기 협상단계에서 계약과는 별도로 비밀유지약정을 체결합니다.
8. 물건보고서: IM(Information Memorandum)
거래예정인 매매 대상물의 기본적 정보가 담겨있는 문서로써, 해당 IM자료를 기초로하여 투자자는 물리적실사 및 자산실사 검토등을 시작합니다.
9. 렌트롤: Rent roll
각 층별 사용/수익중인 임차인에 관련된 사항으로, 임대면적/전용면적, 보증금, 월세, 관리비 임대차 만기, 특약사항 등을 문서로 남겨놓는 표를 의미합니다.
10. 렌트프리: Rent Free
시장의 경기상황고려 및 임차인의 장기임대차 계약을 유도하기 위하여, 임대인이 임차인에게 일정기간(ex. 평균:1개월~3개월) 무상임차제공 하는 서비스입니다.
11. 순영업소득: NOI(Net Operating Income)
임대중인 상가건물에서 발생하는 운용수익(임대료+기타수입)등에서 운용경비(유지관리비용)을 제외한 실질적인 순 소득금액을 의미합니다.