부동산 투자의 실패와 함정:
知彼知己 百戰不殆 (알아야 대비한다)
소유권(물권) 변동으로 인한, 임대차계약(채권) 해지사례
주영남대표(가명)는 60억원의 투자금으로 안정적인 임대수익이 발생하고, 관리하기 편한 임차인이 입주한빌딩을 찾고있었다. 70세가 넘은 나이에도 열정이 넘치는 주 대표는 본인이 거주하는 방배동과 가깝고, 환금성 측면에서도 언제든지 처분하기 용이한 강남/서초지역에 투자하려는 계획을 갖고 있었다.
주대표가 사고싶은 빌딩의 컨셉은 완공된지 얼마되지 않은 깨끗한 빌딩이며, 넓은 대로변에 위치하고, 월세가 4,000만원이상 발생하는 빌딩이었다. 주대표가 생각했던 4,000만원이라는 월세는 연간 수익률 8% 기준에 맞춰진 것이다. 이것을 단순 수익률로 계산하면 다음과 같다.
4,000만원(월세) X 12개월 = 48,000만원(연간 수입액)
연간 수입액 / 매매금액 = 48,000만원 / 600,000만원_수익률 8.00%
그러나 집 근처의 여러 지역부동산을 답사하며 상담을 받고 발품을 팔아본 결과, 투자금액 60억원으로는 대로변은 커녕 4M 이면도로 건물로 검토해야 하고, 투자금액대비 연간 수익률도 3%미만이라는 것을 깨달았다. 몇 개월동안 지역 부동산에 의뢰하고 검토하며, 급매물이 나올 것을 기대하였지만 주대표가 원하는 빌딩은 결코 찾을 수 없었다. 그렇게 원하는 조건의 빌딩을 찾지못한 주대표는 한동안 빌딩매입을 보류하기로 하였다.
그토록 찾아 해매던 매물을 발견하다.
어느날, 주대표는 평소와 같이 아침운동 후 신문을 보던 중, “급매! 기업구조조정 빌딩매각 연간 수익률 8%”라는 부동산 매물 광고를 보았다. 잘못 본 건가 싶어 돋보기안경을 집어들고 다시 확인한 결과 본인 눈으로 본 내용이 맞았다. 들뜬 기분으로 매물 광고를 개재한 부동산에 직접 전화를 했고, 해당 빌딩의 소재지가 경기도 수원시에 위치한 것임을 알 수 있었다.
주대표가 거주하는 곳과 거리가 상당히 멀기는 하였으나, 본인이 원하던 투자 컨셉과 거의 유사해 부동산 업자와 현장답사를 하기로 했다. 방배동에서 해당 빌딩까지의 거리는 차로 약 50분 정도 걸렸다.
광고 속 기업구조조정 물건이라는 빌딩은 수원시청 인근에 위치한 중심상업지역으로 대지 900m2(272평)에 20m X 15m 대로변 코너에 위치한 신축빌딩이었다. 또한 전층을 유명 외국계 학원이 사용/수익하며 자체관리를 하고있어서 향후 관리도 편할 것 같았다.
주대표는 마음속으로 쾌재를 불렀다. 그리고 해당 빌딩을 사기로 마음으로 결정했다. 잠시 후 주대표는 해당 빌딩의 광고를 개재한 부동산 업자에게 물었다.
“사장님, 이 건물은 대지도 넓고, 수익도 많이 발생하고, 임차인도 우량한데 왜 팔려고 하는건가요?”
“이 건물 소유자는 XX법인인데, 사업을 크게 하다보니 자금을 유동화시키려고 급하게 매각하는거예요. 원래는 매각할 의사가 전혀 없던 건물이었습니다. 다른 매수자분들도 지금 눈독을 들이고있으니 서두르셔야 할 거예요.”
주대표는 마음이 조급해졌다. ‘다른 사람이 먼저 낚아채면 어떡하지? 기업구조조정 물건은 IMF 때와같이 국제 금융위기 때가 아니면 매입하기 힘들텐데… 시간을 두고 생각하려니 해당 빌딩이 다른 사람손에 넘어갈 것 같고, 당장 매입하자니 집에있는 아내가 야단법석을 떨 것 같고.. 주대표는 깊은 생각에 잠겼다.
그리고 잠시 후, 부동산업자에게 말했다. “사장님, 계약합시다. 오늘은 내가 매매대금의 10% 계약금만 걸고, 나머지는 잔금 결제 때 드리겠소. 잔금 처리는 30일 이내에 해드리리다.” 주대표는 다소 성급한 결정이라는 생각이 들었으나, 매월 월세 걱정없이 든든한 노후생활을 할수 있다는 상상을 하니 절로 미소가 지어졌다.
드디어 소유권 이전이 되다.
다음날, 주대표는 아침을 준비하는 아내를 불렀다. 그리고 전날 계약한 수원소재 빌딩 매매계약서를 보여줬다.
“이것좀 봐봐, 내가 말이야~ 어제 기업구조조정 빌딩을 헐값에 계약했는데, 매월 월세가 자그마치 4,000만원씩이나 나온대. 땅도크고, 전층을 유명 어학원에서 자체관리하면서 쓰고 있어서 신경 쓸 일도 없어”
매매계약서를 한참 들여다보던 주대표의 아내는 잔소리를 쏟아냈다.
“아이고, 이 양반아! 왜 나랑 상의도없이 덜컥 도장을 찍어? 그러다 잘못되면 어쩌려고? 그리고, 한번도 가보지도 않았던 동네인데 뭘 믿고 이렇게 큰돈을 투자한거야?”
주대표는 가슴이 철렁했지만, 아내 역시 매월 안정적으로 들어오는 월세를 보면 분명 기분이 좋아질 거라고 생각했다. 그렇게 한달의 시간이 흘렀고 잔금 이행 후 빌딩의 소유권은 주대표에게로 넘어왔다.
소유권이 이전된 등기사항증명서 속 본인 이름을 확인한 주대표는 “이제 정말 내 소유의 빌딩이구나. 앞으로 월세 걱정없이 임대료받으며 노후생활하면 되겠구나”하며 기뻐했다. 그런데, 기쁨도 잠시 소유권이 이전된 지 약3주가 지난 어느날 다급한 아내의 목소리가 들렸다.
임차보증금을 반환하라니?
“여보, 빨리 와봐요. 큰일났어!!” 아내가 다급히 부르는 소리에 주대표는 또 무슨 잔소리를 하려고 부르나 귀찮아하며 아내에게 갔다. 그녀는 매입한 건물의 세입자가 보낸 내용증명서를 들고 있었다.
내용은 다음과 같았다. “상기본인은 경기도 수원시 XXX소재에 위치한 임차인입니다. 본인은 이번에 건물 소유권이 변경되었음을 전제로 귀하와의 재계약 의사가 없음을 알려드립니다. 따라서 20일 이내로 원상회복을 하여 귀하께 반환해드릴 때, 본인의 임차보증금또한 반환하여 주시기 바랍니다.”
주대표는 한동안 말을 잃었다. “분명 신축빌딩에 5년간 월세 4,000만원에 임차하기로 한 前 소유자와의 임대차계약서를 확인하고 계약했는데, 무슨 소리야? 한달도 채 지나지 않았는데, 나간다고?? ”
주대표는 도무지 이해할수 없었다. 다음 날 부동산 전문 로펌회사를 찾아갔고 담당 변호사와 상담을 하였다.
“변호사 양반, 내가 수원에 있는 빌딩을 한 채 매입했소. 계약전에 前 소유자와 현재 임차인이 5년동안 보증금 2억원, 월세 4천만원에 임대하기로 한 임대차계약서를 보고 매입했지. 그런데 소유권이 넘어간지 한 달도 채 안된 상태에서 나가겠다고 내용증명이 날아왔어요. 어떻게 된건지 정확히 확인 좀 해주시오.” 주대표가 준비해간 수원소재 매매계약서 및 그와 관련된 모든 서류들을 확인 한 뒤 변호사가 말했다. “대표님! 안타깝지만 이 건은 기존 임차인에게 보증금을 반환해 주서야 합니다.” 변호사의 답변을 들은 주 대표는 너무도 놀란 나머지 주저앉고 말았다.
문제가 무엇일까?
이 사건의 문제는 “소유권 이전으로 생긴 물권변동”의 효과다. 아무리 임대차계약기간이 많이 남아있더라도 그 계약은 前 소유와 현재 임차인이 체결한 임대차계약(채권계약)이기 때문에 새로운 소유자에게는 유효하지 않다.
다만, 임대차계약서를 새로운 소유자와 현재 세입자가 체결하게 되면 그 계약기간은 유효하게 존속한다.
민법에 의하면 “임대한 건물의 주인이 바뀐 경우 물권(소유권)의 변동은 채권(임대차계약)에 우선하므로 기존 매매는 임대차를 깬다”는 법리에 의해 소유권은 항상 임차권에 우선시 된다. 따라서 새로운 소유자는 현 임차인과 새로운 별도의 임대차계약서를 작성하기 전까지는 임차인의 보증금을 반환해줘야 하는 것이다.
기억하라. “물권은 항상 채권에 우선하고, 기존 임대차계약(채권)을 깨버린다는것을”