Q. 상가건물 임대료 인상은 어떻게 계산을 하는건가요?

실무적으로 계산하는 임대료인상은 크게 2가지로 구분해 볼수 있습니다. 임대인/임차인 각 입장에 따라서 유리한 부분으로 해석하여 협의를 보시면 좋을 것 같습니다

EX. 보증금 2,000만원 월세 100만원의 임대료를 납부하고있는 임차인의 임대료인상

1. 환산보증금 적용 임대료인상 방식
계산공식: (월세X100) + 보증금 = 환산보증금

계산풀이:

A. (월세100만원 X 100) + 2,000만원 = 12,000만원 (환산보증금액)

B. 12,000만원 X 5% = 600만원 (계산한 환산보증금액애 임대료 상한선 5%를 적용합니다)
따라서, 인상률을 적용시킨 환산보증금액은 12,600만원입니다.

C. 보증금은 인상하지 아니하고, 월세만 인상을 하여야 하니 기존 보증금은 차감을 합니다.
12,600만원 – 2,000만원(보증금) = 10,600만원

D. 월세로 전환을 할경우에는, 10,600만원을 / 100으로 나누어 주면 됩니다.
10,600만원 / 100 = 106만원

따라서, 기존 100만원을 납부하던 임차인에게 6만원의 한도내에서 인상한 금액으로 차임증액 청구를 할수 있습니다.

2. 기준금리 적용 임대료인상 방식

계산공식 : 
(1) 보증금 및 월세를 모두 인상할 경우
보증금 2,000만원 X 5% = 100만원 [인상된 보증금 2,100만원]
임대료 100만원 X 5% = 5만원 [인상된 임대료 105만원]

(2) 보증금은 인상하지 않고, 월세만 인상할 경우
먼저, 보증금증액분 100만원을 월세로 전환을 해줘야 합니다. 단, 월세로 전환할 경우 산정률의 제한이 있습니다.
A. 12%
B. 기준금리 X 4.5

월세전환 산정률적용 시, A와 B 2가지 사항 中 더 낮은 금액으로 임대료산정을 합니다. 참고로, 2022년도 2/4분기 기준금리는 1.25%입니다.

보증금 2,000만원 월세 100만원의 임대료를 기준으로 한다면, A와 B중 B에 해당하는 비율이 낮기 때문에 해당부분을 적용하도록 합니다.
기준금리 1.25% X 4.5 = 5.62%
100만원 X 5.62% / 12 = 4,683원
해당부분의 의미는 보증금 증액분 100만원을 월세로 환산하였을 때, 4,683원을 인상할수 있다고 보시면 됩니다.

따라서, 기존 임대료 5% 인상분과 보증금을 월세로 전환하였을때의 임대료를 적용해보면, 105만원 + 4,683원 = 1,054,683원 한도내에서 증액이 가능하다는 것입니다.

실무에서는, 이처럼 임대료를 인상할 경우 기준점을 정확히 인지하고 임대인/임차인과 협의를 하게되면 좀더 객관적인 진행을 할 수 있습니다.