전세계적으로 코로나 팬데믹이 확산된지도 어느덧 3년째 접어들었고, 새로운 변이 바이러스 오미크론까지 출현하다보니 대한민국의 자영업자들에게는 극심한 재정적 어려움으로인한 임대료(차임)를 제때 납부하지 못하거나, 임대차계약 체결후, 만기가 도래하기 전까지 계약을 종료하지 못하고 임대료만 지속적으로 납부해야 하는 상황까지 이르렀다.

이번 노블레스 핫 이슈분석에서는 코로나 펜데믹으로 인한 상가 건물 임대차계약에 미치는 여러 가지 요인에 대하여 공유하고자 한다.

임대료체납의 사유로인한 임대차계약 해지

상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 임대료체납(차임연체)이 3기이상(임대료 누적액) 달하는 경우 임대료체납의 사유로인한, 임대차계약을 즉시 해지할수 있다. 임대료 연체는 3기의 횟수를 의미하는 것이 아닌, 매월 납부하지 아니한 임대료의 누적액을 의미하는 것이다.

예를든다면, 상가건물의 임대료가 月 400만원이라고 가정하였을 때, 3기에 해당하는 연체금액은 400만원 X 3회납부= 1,200만원의 금액을 의미한다.

코로나 특별법에 의한 임대료 연체 특례조항

2020년 09월 29일에 국회에서는 코로나 펜데믹으로 인해 힘들어진 임차인들을 보호하기 위해서, 임대료연체에 관한 특례조항을 신설하였다. 개정된 법률에 의하면, 2020년 09월 29일부터 2021년 03월28일 총 6개월에 해당되는 기간동안에는 임차인이 임대료를 내지못하여, 임대차계약 해지사유에 해당하는 경우라도 임대료체납의 사유로 인한 임대차계약 해지로 간주하지 아니한다.

또한, 임차인은 임대차계약기간이 남아있어 부득이 가게문을 닫고도 기존 임대차계약의 구속력 때문에 임대료를 계속 내야했지만, 2022년 01월 04일부터는 임차인의 임대차계약 중도해지가 가능해졌다.

노블레스 오피니언

민법에서 특별법으로 규정한, 상가건물임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 규정으로, 임차인에게 불리한 약정계약은 편면적 강행규정으로써 절대적 무효이다. 따라서, 임대인은 자신의 재산권을 사수하기 위하여 노력한다면, 임차인은 자신의 생존권을 사수하기 위하여 철저한 전략계획이 필요할것으로 보여진다. 

당신은 임대인의 입장인가? 임차인의 입장인가?