부동산 투자의 실패와 함정:
知彼知己 百戰不殆 (알아야 대비한다)
투자하려는 물건분석에대해, 임대인분들께서 자주 질문하시는 사항
CASE. 개인적으로 부동산투자를 하려고 계획하고 있는데, 취득단계에서 제가 검토해야 할것들은 무엇이 있을까요?
취득단계_Check List
ㄱ. 자기자본(Equity) 및 금융자금조달(financing) 가용범위 확인
부동산투자의 수익률을 높이기 위해서는 지렛대효과(Leverage Effect)의 수단인 금융자금조달(이하, 대출)을 어느정도 활용할것인지를 파악하여야 합니다.
차주(borrower)의 신용등급에 따라 다르겠지만, 통상적으로 투자대상 물건의 LTV비율 80%까지 금융자금조달을 활용할수 있습니다.
계약금과 중도금은 투자자 개인의 자금으로 준비하고, 나머지는 잔금 때 금융기관에서 송금하는 것이 원칙입니다. 금융기관에서는 대출을 실행 하기에 앞서 (1) 차주의 신용등급 (2) 담보물건에 대한 탁상감정 (3) 부동산 임대사업자 비율검토(RTI 및 LTI) 등을 고려하여 대출실행을 합니다.
ㄴ. 구입하고자 하는 부동산에 투입되는
모든 비용산출
부동산을 구입할때에는 실제 매매계약서에 표시되는 “매매금액” 이외 추가적으로 발생하는 항목들이 있습니다. 사전에 아래의 사항들에 대한 비용까지 점검하여야 합니다.
(1) 취득세(등록세+지방교육세+농어촌특별세)
(2)중개수수료
(3) 법무사 등기처리비용
(4) 건물분에 대한 부가가치세(단, 사업체 포괄양수도는 제외)
(5) 물건지 분석을 위한 전문가 상담비용(변호사, 자문사, 세무사, 건축사 등)
ㄷ. 투자하고자 하는 사업부지(이하,물건) 선정
투자자의 개인적 성향과 스타일에 따라 적합한 사업부지를 선정합니다.
(1) 천하무적: Value Added 선호형
위험률이 클수록 당연히 수익도 크다고 생각하는 유형입니다. 이들은 흙속에 가려진 진주를 발굴하여 최적화된 상품으로 만들고, 고수익 실현을 투자의 목적으로 두고있습니다.
따라서, 장기간 공실률을 유지하며 건물의 잔존물가치가 “제로”인 물리적으로 오래된 사업부지를 인근지역 거래시세보다 싼 금액에 매입하여 Renovation 또는 신축 등을 통해 가치증진을 할수 있는 투자상품을 검토하는 것이 좋습니다.
(2) 주도면밀: 100번 넘게 고민하는 투자자
부동산 투자를 할 때 100번도 넘게 고민하는 이른바 “신중형 투자자”는 돌다리도 두드리며 건너는, 가장 보수적인 성향의 투자자입니다. 이들은 다른 사람의 얘기를 믿지 않고, 오직 본인의 판단과 기준에 맞춰 부동산투자를 결정합니다. 때로는 의사결정을 쉽게 내리지 못하고, 반복되는 고민으로 시간을 보내다 보니, 시간이 흐를수록 눈높이가 높아져 좋은 물건들을 놓치기도 합니다.
그래서, 기존에 검토를 하였던 부동산들이 매각되면 조급해진 마음에 엉뚱한 부동산투자를 하여 낭패를 보는 경우도 많습니다.
따라서, 이런 유형의 투자자분들은 우량임차인(Anchor Tenant)과의 장기간 임대차계약을 체결하고, 안정적인 운용수익(Income Gain)이 발생하는 투자상품을 검토하는 것이 좋습니다. 다만, 해당 투자상품의 경우에는 미래가치가 이미 반영된 금액으로 시장에 매물로 나오는 경우가 많으므로 높은 처분수익을 기대하기에는 현실적으로 한계가 있습니다.
(3) 절대믿음: 알아서 해주세요하는 투자자
본업에 선택과 집중을 하고, 자신이 잘 알지못하는 분야에 위험요인을 두고싶지 않은 유형입니다. 이런 유형의 투자자분들은 A to Z까지 모든 것(법률,금융,세무,건축,부동산)을 능수능란(能手能爛)하게 진행해줄수 있는 전문업체를 찾고 실시간 그들과 커뮤니케이션을 하여 최효율적인 사업부지를 선정하는 것이 중요합니다.