부동산 투자의 실패와 함정:
知彼知己 百戰不殆 (알아야 대비한다)
부동산투자 개인 VS 법인 어느것이 유리한가요?
<그림1> 수도권 과밀억제권역
CASE. 주변 지인들이 부동산투자를 할 때 <법인설립>을 하여 투자를 하라고 권유하는데, 개인으로 구입하는 것과 법인으로 구입하는 것이 대체 어떠한 차이가 있을까요?
A. 부동산 투자는 크게 <취득단계> <운용단계> <처분단계> 3가지로 구분을 해볼수 있습니다.
부동산투자를 통해 자산을 증식시키는것도 중요하지만, 어떻게 세금을 합법적으로 절세하고 준비하느냐에 따라서 투자수익이 확연히 달라집니다. 각 단계별 확인해야할 사항들에 대해 설명드리도록 하겠습니다.
취득단계 (취득세)
부동산투자를 할 때 발생하는 세금으로, 개인이든 법인이든 똑같이 납세의무자가 됩니다. 기본세율 역시, 개인과 법인 모두 4.6%로 동일합니다.
하지만, 여기서 주의할점은 수도권_과밀억제권역 內 5년이하 신설법인이 부동산 취득할 경우 9.4%의 취득세 중과세율이 적용됩니다.
수도권_과밀억제권역의 범위는 첨부된 지도에서 확인가능합니다.
취득세 중과여부
경기도 용인시 소재 법인(설립년도 3년이하)이 서울소재 부동산을 취득할 경우?
* 과밀역제권역 외 소재하고 있는 법인이므로 취득세 중과세율 적용대상이 아닙니다.
인천광역시 소재 법인(5년이상)이 서울소재 부동산을 취득할 경우?
* 설립년도가 5년이상이 경과되었으므로, 취득세 중과대상이 아닙니다.
서울특별시 소재 법인(3년이하)이 남양주시 소재 부동산을 취득할 경우?
* 남양주시는 수도권_과밀억제권역에 속하지 아니하므로 취득세 중과대상이 아닙니다.
<표1> 취득세 중과세율 비교
2. 운용단계
부동산에서 발생하는 임대소득(운용수입)에 대한 소득세대해,
개인=소득세 (Min 6%~Max 45%),
법인=법인세 (Min 10% ~ Max 25%) 납세의무를 부담하게 됩니다.
소득세율 측면에서만 따지면 법인이 유리한것처럼 보이지만, 법인에서 임대소득에 대한 법인세 세금납부를 하였음에도 불구하고 법인이 벌어들인 수익(이익 잉여금)을 법인의 주주에게 배당할 때, 주주에게는 또다시 배당소득세를 부담해야하는 이중과세 측면에 봉착할수 있습니다.
따라서 운용단계에서 정확한 비교를 하기위해서는, 개인(소득세) vs 법인(법인세+배당소득세)을 전체적으로 비교/검토해봐야 합니다.
재산세에 대해해서는 재산의 보유사실에 대하여 과세하는 “보유세”에 해당하므로, 개인/법인을 불문하고, 사실상의 재산소유자에게 동일한 세금이 부과됩니다.
종합부동산세(이하, 종부세)는 부동산(주택 및 토지) 보유자를 기준으로, 개인/법인 불문 총 공시지가액 80억원을 초과할 경우 부과되는 세금입니다. (단,빌딩의 경우 부속토지만 포함)
3. 처분단계
운용단계를 거쳐, 일정기간 임대소득(운용수입)을 향유하고 처분할 경우에는, 개인/법인 주최를 불문하고, 양도차익에 대한 소득세가 부과됩니다. 여기서, 양도차익에서 발생하는 세금은
개인=양도소득세 (Min 6%~Max 45%),
법인=법인세(Min 10% ~ Max 25%) 의 명목으로 납세의무를 지게 됩니다.
하지만, 처분단계 세금공제항목 中 장기보유특별공제에서 개인은 보유한 부동산을 3년이상 보유하였다면 (Min 6% ~ Max 30%)를 공제받을 수 있으나 법인은 장기보유특별공제(이하, 장특공)혜택을 적용받을수 없습니다.